以房养老：山东淄博的山村活化
淄博乡建
现在很多市民想要花一个周末，带家人朋友到自己城市周边的乡村享受自然生活，却苦于农家乐吃住行太粗陋。另一方面，农民有闲置的屋院，却无法满足条件提供服务、获得收入。
过去的一年里，乡建院协助山东淄博淄川区的三座小山村通过系统性的乡村建设，探索“以房养老”模式，既盘活闲置屋院，提高农民财产性收入，同时又打造一批有品质的乡村民宿服务。未来逐渐通过设计改造，让村民和市民共建共享这片城市的美丽后花园。
古老的柏树村
山东省淄博市是一座著名的工业城市、全国老工业基地。这里的经济增长受惠于工业的蓬勃发展，但发展的代价则是资源消耗和环境污染。与之相对比的是，淄博的乡村，尤其是散落在南部山区里的传统村落，很多依然保持着绿水青山的自然环境和浓厚的乡土村貌，吸引了许多市民休闲度假，来这里享受大自然和健康的食物。因此，近年来不少农家乐发展起来。但是，在乡村长年的人才和资金外流的情况下，难以发展起来满足游客的有品质的服务业，带动农民经济收入的普遍提高、生活质量的明显改善。山村仍然面临贫困和空心化。
绿色山谷中的土峪村
近年来，政策方面，国家提出生态文明和供给侧改革的发展方向；市场方面，面临工业产能过剩。另一边，更加生态友好的生活、健康、休闲产业正在兴起。日益严格的环保标准和转变的市场风向，催促淄博这座城市走向绿色转型之路。以此为契机，乡村作为自然健康的代言，从发展的边缘走到了聚光灯下。同时，作为国家扶贫改革试验区，淄博市缩小城乡差距、乡村脱贫共富的任务也迫在眉睫。
土峪村植被丰富的山地，在淄博南郊很常见。如今的城市将如何反哺这片养育了城市建设者的山河与故乡？
系统乡建与经营乡村
中国乡建院2016年2月在淄博市淄川区委区政府的邀请下考察当地山村，并与三个试点村签约，为乡村的建设和活化，提供设计和咨询服务。当地乡镇政府指导和组织项目推进，村庄是建设的主体。经过前期的深入交流，参与本项目的各级政府，认可乡建院以农民为主体的乡村建设理念和方法，希望通过合作，为淄博市郊农村综合改革探索出试点模式。
项目选点在洪山镇土峪村、西河镇东庄村和太河镇柏树村。这三个村庄各具特色，从发展乡村旅游的资源上看，优势各有不同，但都有明显的吸引力。三个村子距离城区车程都在2小时以内，而且道路质量不错，很适合市民周末郊游。其中土峪村和东庄村距离城区较近，开车到淄川区也就20分钟。柏树村远一些，但位于峨庄风景区内，周边游火爆，过往游人很多。
柏树村清澈见底的河水，两岸生长着浓密的树林
东庄村山顶的石砌建筑遗迹，是历史上村民逃避战乱的临时住所
土峪村已有130多年历史的天主教堂
乡村是一个复杂系统，乡村建设需要系统性思路。
中国乡建院的跨专业团队，包含了景观、建筑、规划设计师、合作社咨询师和社工，为三村建设提出了系统性的解决方案，包括产业规划、建筑景观环境提升、以内置金融合作社为核心的组织机制建设方案，并指导方案的落地实施。方案的目标是“组织乡村、建设乡村、经营乡村”，即最终让乡村建设为乡村创造价值，使村庄能够自我经营，实现持久自主发展。
三个村庄发展面临的问题在当地乃至全国都有普遍性：因为缺乏产业和就业岗位，大部分劳动力长年在外打工，小孩也跟父母在外居住，如今村里只留守着老人，实际上已经相当空心化。比如柏树村现有人口381人，但长住人口只有150人左右。所以村中有大量空置的房屋。另外，因为农产品价格低，土地使用效率和收入也不高。
土峪村传统特色的石砌房屋，其中很多都闲置着
柏树村长年无人居住的房屋已经坍塌成废墟
面对现状，我们首先考虑的不是房子设计成什么样，哪里要增加一处景观，而是，如何通过建设乡村，走向经营乡村，从而持久提高农民收入？
农民收入可以分为劳务性收入、经营性收入、财产性收入、生产性收入。乡村建设单靠一家一户不行，单靠村两委有限的人力和行政角色也不行，必须依靠合作社凝聚人才、聚合资源、搭建平台。
首先要依靠村社内置金融（资金、资源、资产在村社内部金融化）进行资源整合，为多元化的业态提供资金和空间条件。通过组织，让农业价值链延伸到二三产业。农民从土地上转型做服务业，教育培训也需要组织来支持。合作组织重建集体经济，才能有持续不断的发展动力。中国乡建院昌平工作室为三村合作社提出这些服务功能：
1. 根据农民的生产生活特点、技能擅长，为农民提供适合的岗位和经营机会；通过培训，实现农民从种地到服务的转型（劳务性收入、经营性收入、生产性收入）。
2. 通过盘活闲置资产（房屋、土地），让搁置荒废的资产带来额外收入，为乡村旅游发展提供空间（财产性收入）。
3. 通过合作社组织，对外合作、招商引资，吸引高专业性业态带动本地旅游产业快速提档升级，借外力带动自身发展。
4. 联合专业设计团队进行旅游产品文创开发、市场推广等等。
三村试点的意义还在于，未来通过“美丽乡村”项目建设，以点带面逐步形成淄川区的“全域旅游”，实现区域内的乡村生产、生活、生态协同发展。
合作社盘活闲房，村民“以房养老”
乡建院团队协助，村两委干部带头，发动乡贤共同出资成立合作社。合作社针对三村的具体问题，提出“以房养老”，让留守老人通过资金和房屋入股，优先获利。
合作社服务针对村庄这些需求：
1. 盘活闲置土地和房屋。
2. 提供留守村民就业岗位和创业机会。
3. 获得规模化、专业化旅游产业开发的资金投入和智力支持。
4. 通过一二三产业融合，提升本地农业产品产值。
乡建院负责内置金融合作社咨询服务的昌平工作室项目团队，与三村合作社骨干、区镇政府人员讨论合作社房屋收储等业务。
合作社为村庄发展提供两方面服务：
1. 产业服务和管理。可以向居民提供的服务包括生活生产资料的统购统销等。可以向从事经营活动的社员提供服务包括：
贷款：优先获得用于创业和民房升级改造的小额贷款。
培训：技能、经营管理等培训。
品牌：统一的品牌包装和线上线下宣传推广。
市场：维护和拓展营销渠道，安排预约顾客。
管理：服务监督、处理投诉。
统购统销：物资供销，食材供销、产品统销。
2.资源整合和利用。对闲置院落和土地进行内部估价，以折算为股金或者存款、租赁、委托等不同形式收储于合作社，集中利用或对接外部合作方投资开发。
目前三个村根据自身的特点发展起合作社，例如，东庄村的东福来以房养老专业合作社，流转闲置房屋 60余套。土峪村合作社流转土地52亩，收储房屋9套，发动村民参与开发6户。柏树村大柏树乡村旅游专业合作社已收储房屋30余套，部分已经进行装修和民宿经营。乡建院的规划设计团队，进行了村庄整体环境提升设计，对收储的民房进行设计改造，合作社整合政府、合作社和村民自建资金进行装修，合作社统一经营或管理村民自主经营。
柏树村合作社收储的闲置院落，由合作社统一规范管理，下一步将经过整理和设计改造，为市民下乡提供一个舒适的居所。
土峪村通过合作社集中收储的耕地，统一转包，规模化种植向日葵这种观赏性经济作物。
【民宿】东庄·乙庐
房木生团队设计的东庄村民宿“乙庐”，巧妙扩建了二层作为卧室星空房。庭院错落优雅，室内温馨舒适，浓浓的文艺风。
【民宿】柏树·9号
于露团队设计的柏树村9号民宿，温馨的庭院，明亮的落地窗，让住客充分体验自然。
柏树村9号民宿。改造后的室内仍然保留了原来的水磨石铺地。老榆木箱子做的床头柜、上个世纪的转盘式电话，复古风格与现代设施结合于一体。
【民宿】柏树·6号
【民宿】土峪·石堂山房
土峪村民宿“石堂山房”，如今已是当地的人气民宿
石堂山房的室内布置突显了设计师和房主的用心。房主马叔一家经营农家乐餐饮已有将近二十年，服务专业细致，热情周到。今年五月开始石堂山房民宿试营业期间周末入住率超过70%。
石堂山房的露台，最适合在这里欣赏土峪村夜晚的满天繁星
【民宿】土峪·峪里
土峪村的建设，也给在村里居住的市民带来机会。住在土峪村的翟先生家改造成了民宿“峪里”，既对外营业，也是自己朋友聚会的好地方。乡村建设正在从城市吸引投资和消费。
合作社不仅为村庄经济发展提供服务，更以养老公益服务为特色。合作社通过章程规定了入社的长者社员优越福利——获得优先股分红或者可分配盈余中的专项积累分红，老人的闲置房屋入社享受分红，实现以房养老。其中东庄村已专门为老人修建了养老院。老人把自家房屋入股合作社成为“股东”，交上5000元钱作为闲置房屋修缮基金，每年可以从合作社里领取500至1500元分红。合作社从房屋经营中获得的收入，承担了老人在村里的养老院免费居住和享受养老服务的费用。
东庄村“以房养老”的老年村民住进了宽敞明亮的养老院
2016年底东庄村和柏树村合作社进行了第一次社员分红（点击后方链接阅览：http://mp.weixin.qq.com/s/DGNihLGqBIokIZ8intAr0g），大柏树乡村旅游专业合作社2016年8月营业至年底，长者社员13人，每人入资2000元，年底每人分红300元，及一箱苹果、一袋面、一袋米。全村144户村民和60岁以上老人也都分到了过年福利。东庄村东福来乡村旅游合作社自2016年10月营业至年底，发展长者社员21人，每人入资5000元。年底长者社员每人分红600元，全村126户每户分到了米面油食品等九种福利。
柏树村还启动了品牌建设，注册“大柏树”商标，合作社担起质量保障，销售本村特色优质农产品，比如红小豆、玉米糁、山核桃、峨庄红花椒、槐花蜂蜜等天然绿色产品。品牌产品仅在合作社开业当天就收入了三千元。
柏树村农产品有了自己的品牌和包装
2016年5月柏树村合作社登上新华社报道，称合作社“给柏树村传统的乡村旅游发展模式注入了一股新活力”。（新华社报道：http://mp.weixin.qq.com/s/Tb5s7bAPYdMTLfVDgLyVoA）
柏树村、东庄村合作社2016年底分红
山村新貌：在青山绿水中住得舒服
市民在乡村享受乡土和自然，最尴尬的就是餐饮住宿的设施简陋、配套差、卫生问题、管理混乱。软件问题靠合作社保障，硬件问题则由规划设计团队来提升。
在规划设计中，乡建院设计师根据三个村各自的特色，进行了差异化定位。土峪村三面环山，有600多幢民居全部是石头垒砌，更有130年历史的天主教堂规模宏伟，被誉为中国北方地区保存最完整的石头教堂建筑组群。土峪村目前已经有相当数量的市民购买当地民房并做了改造，这里的城乡融合程度高，非常适合营造城乡融合的乐活生活村，可谓“城市后花园”。东庄村隐藏在群山中，村支书韩吉强是一位很有经营干劲的70后，率先开始“以房养老”的创新，未来还将进一步做起来市民乡村度假养老服务。同时村里大力建设餐饮住宿设施，也能承接大规模的会议和团体活动。柏树村依傍热门景区峨庄风景区，本身是中国传统古村落，村庄的古道、千年古柏、大圆石头房早已著名，是高校常年合作的写生基地。
柏树村写生基地“柏树庄园”里暑假上写生课的学生
在一年的设计和施工指导期间，我们进行了入户调研、村民工作坊、不同层级的工作会，和当地村民、工匠一起陆续完成了无数大大小小的工作。
2016年6月在东庄村，团队就村庄建设方案向村民汇报，交流修改设计方案
如今三个村子的基础设施、环境景观、旅游配套、民居面貌等有了明显的提升。普通农家乐消费者常常遇到不适应市民生活习惯的硬件问题都得到了有效解决。住客不仅能住的舒服安心，享用当季的农家菜肴，还可以在民宿院子里亲手摘一捧青菜，在民宿配套厨房里亲自下厨一展身手。现在村庄也有了精心设计的餐厅、游客服务中心等经营场所。
这是土峪村，如今村民喜爱乘凉聊天的平台、孩子游戏的沙坑的地方。设计师在原来废弃消极的场地上，充分利用高差及汇水情况，设置了挑空平台、水池、沙坑等设施，变废为宝。
原来是这样的……
成为“城市后花园”的土峪村，不少市民住在这里营造优美的环境
土峪村仍然保持着传统民间戏曲演出的习俗，设计师考虑和教堂等建筑风格配合，设计了新的“共生乡影”村民舞台。
夜晚的村民舞台
土峪村正在招商中的观景餐厅，从这里可以眺望宁静的山谷和村庄
“土洋结合”的土峪村村标，提示着一百多年前从西方传入的天主教，与本土文化的互促交融。乡风淳朴的土峪村，也因为天主教堂而成为信仰者的家园。
午后的土峪村路
俯瞰土峪村的“峪里”民宿露台被树林环环抱
就地取材，东庄村游客接待中心会议大厅独一无二的树枝吊灯
东庄村火塘，在深秋为村庄点燃温暖
东庄村的“东福来”品牌LOGO出现在村中各类指示牌上，这里是即将作为农作体验手工坊的“东福匠作”
东庄村游客接待中心
东庄村民宿“东篱－乙庐－二所”餐厅
花丛与树丛点缀了恬静的田园生活
东庄村治理修葺后的水塘
东庄村原本杂草丛生的土坡被整理修葺成小路，沿路攀登，可以俯瞰整个山谷里的村庄
东庄村的“空中走廊”，即使是炎热夏日，也可以在绿荫中穿梭
东庄村整理后的院落里种植新鲜蔬果
柏树村的游客接待中心
柏树村游客接待中心室内
柏树村古道，经过打扫并由村社管理保洁的村路，突显古老的韵味
低影响的规划设计，保留了古村落的传统风韵
柏树村的千年古柏
柏树村村口新建的水车景观颇有田园风情，这里如今是吊床扎堆、路人休闲聊天的好去处。
深秋柏树村雨后的乡间小路
村里曾经随处丢弃的石磨，如今装饰着柏树村的乡间小路
柏树村，石砌的拱门和小路
三座村庄的改造建设仍在继续，经过第一期的建设，一期民宿已经部分投入经营，茂密的绿色自然、整洁的村内环境和舒适的居室环境。这里不一样的农家乐，正在成为市民周末度假的新选择。市民有的来看热闹，想知道房子怎么预定或长租；也有周末携亲带友来小住几日。
三村乡建实践的“以房养老”模式，正是通过“三变”，即“资源变股权、资金变股金、农民变股民”，促进农民提高收入，尤其是财产性收入。合作社一期的收储和投入之后，将以合作社的组织身份担保，吸引更多的外部投资和开发者，让村民和市民共建共享这片淄博市的美丽后花园。
项目启动时间：2016年2月
项目地点：山东省淄博市淄川区太河镇柏树村、洪山镇土峪村、西河镇东庄村
指导单位：淄博市淄川区委区政府
组织推进：太河镇党委政府，洪山镇党委政府，西河镇党委政府
乡建院工作团队：房木生团队、于露团队、昌平工作室
撰文：孟斯
摄影：房木生，孟斯，朱汐，吴海旭
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